住宅ローンの頭金と繰り上げ返済と投資のバランスについて

閃きと能書き

ご無沙汰しております。つまらないものです。

私、家を買おうと思っておりまして。その際に当然住宅ローンを組みたいと思います。

頭金に回せるお金もいくらかあるのですが、今は低金利の時代ですし、団信にも入りますし、無理して繰り上げ返済する必要はないと考えています。住宅ローン控除が使える最初の10年なんかは特にですね。

なので方針としてはなるべく多く住宅ローンで借りて、返すのは最低額。

それで団信が発動すればローン残高がなくなります。

それと、投資している人なら一度は考えると思うのですが、「使い道のないボーナスや月々少しずつ貯金ができている場合、そのお金は繰り上げ返済するよりも投資に回した方が今の低金利時代はいいのではないか?」という点です。

私も実際そう思っています。ここ10年近くの上げ相場だと期待運用利回り3~4%で見積もっちゃいますよね。

それとやはり35年間低金利で借りられるというのは大きな魅力です。投資好きとしては、余裕資金ができたなら繰り上げ返済はせずに貯金としても残さずに投資に回したいところ。

しかし家族もいるので全額投資に回すというのはリスクを取りすぎだと思ってます。ではどの程度まで投資に回せるのか? というのが少しまとまってきたのでブログに残ります。

前提

年収について、私が年収400万円、妻が今は時短中なので400万円切ってます。本当は同じくらいでした。

希望物件=希望住宅ローンは3500万円としましょう。それで今ある貯金も1000万円とします。

ローンはもちろんフルローンできたとして、じゃあ1000万円のうちいくらを投資に回せそうかを考えていきます。

なお、世帯の月々の手取り合算は大体30万円とします。

ローン返済額について

まず3500万円を、私は固定金利希望なのでもろもろ込みで大体金利は1.5%とします。借入期間は35年。

そうすると返済額は毎月107,164円で総返済額は45,008,901円です。

仮に1000万円を頭金として使い、2500万円を35年、金利1.5%で借りたとします

そうすると返済額は毎月76,546円で、総返済額は32,149,099円です。

1000万円借りなかった場合と比べ、総返済額は12,859,802円です。

つまり1000万円を多く借りた分だけ約290万円ほど総支払額が増えています。もし1000万円を頭金に回さずに投資に回すようであれば、この金額を税引き後で超えないと損というわけですね。

なお、実際には管理費修繕費が3万円くらいかかりますので、ここら辺も住宅費としては考えておかないといけませんね。あと固定資産税も。

投資に資金を回す上での留意点

さて、手持ち資金をあえて頭金とせず、繰り上げ返済にも回さなかった場合、投資に回したいけど気がかりな点は何なのか? そこを整理しないといくらなら投資に回せそうか?というのが出てきません。

これは私が現在懸念している事項なので他にもあるかもしれませんが、とりあえずは

・そもそも投資したお金が利益が出ないどころか損になることも当然ある。

・住居費の住宅ローンの返済、管理費修繕費、固定資産税で、月々自分の給与の8~9割がなくなる。これは返済比率が高すぎて、もし自分か妻の収入が減るとローンが返済できなくなる可能性がある事。

・自分か妻の収入が何らかの理由でなくなってしまった場合で、貯金として1000万円を残しておけば貯金の取り崩しでしばらくしのいだり、もしくは繰り上げ返済をしてローン残高を減らし、毎月の返済額を減らせば生活はなんとかなります。ただもしそんな時に手持ち資金をすべて投資に回してしまっていて、その投資も全くうまくいかず資産をかなり減らしてしまった、もう繰り上げ返済しても効果がない…となっては完全に詰みます。

・今後の生活費の増加について。私は子供がいます。まだ小さいのでお金が大きくかかりませんが、成長するほどにそもそもの生活費が増え、教育費なども重くのしかかってくるでしょう。
それだけではなく、電気ガス水道代なども毎年上がってます。マンションですと管理費修繕費もどんどん上がります。毎月の生活費が収入を上回ってしまう日がくるかもしれません。そんな時に投資がうまくいってなかったらやはり詰みます。

今の時点での結論

上で垂れた能書きのように、結局手持ち資金を全額投資に回せない理由としては、
①月々の支出が収入を上回る時が来るかもしれない
②そんな時に手持ち資金があればしばらくしのいだり繰り上げ返済で月々の住宅ローン返済額は減らせるが、投資がうまくいっていなければそれも効果が少なくなり、最悪詰む
これが考えられます。

私の場合は情けないのですが夫婦共働きを前提とした資産計画を立てています。なのでどちらかの収入減が生活に大きく影響します。特にローンの借入額が多く、返済額が大きくなり返済比率が高くなってしまった場合は収入源でより苦しくなります。

そのため、虎の子の手持ち資金 仮に1000万円あったとして、いくら貯金として残しておいた方がいいのか?

これは繰り上げ返済する場合の金額が目安になると思います。

例えば妻の働いている会社が倒産してしまったとします。そうすると私1馬力で何とか生活費を賄っていかなければなりません。

例えば月の手取りが20万円だとします。住宅ローンの返済が最初の前提にあったように毎月約10万円あるとします。返済できるかというとはっきり言って無理です。

そんな時にもし1000万円があり、それを繰り上げ返済に回せば(厳密な計算はしませんが)ローン返済額は8万円以下にできます。妻の失業が一時的であり他の会社で再度働く気満々ということであれば、繰り上げ返済ではなく貯金の取り崩しで数か月しのいでもいいでしょう。

つまりこのように貯金として残しておいた方がいい金額というのは、
①何らかの収入減があった際に、当座をしのげるだけの数か月分の生活費
②もしくは収入源があった際に、繰り上げ返済に回すことで、住宅ローン返済を含めた生活費が減った後の収入でもまかなえるだけの繰り上げ返済用資金

このあたりになるのかなぁと思います。

①の、貯金を切り崩してしばらくの収入減に対応というのは主に会社の倒産や転職での1次的な空白などを想定しています。その場合の月々の生活費については、毎月の家計の感じ+給与があれば天引きされいる税金や保険料などを足した分×3~6か月分くらい という感じですかね

②の繰り上げ返済に回して効果があるだけの金額というのは、具体的にいくらというのは出しにくいのですが、ざっくりと計算します。
金利1.5%で借りた場合、100万円を返済額軽減型で繰り上げ返済するとどの程度月々のローン返済が減るかというと、約4千円です。それだけしか減りません。
500万円を途中繰り上げ返済しても、約2万円しか毎月の返済額は変わりません。
収入源の埋め合わせには全くならないのですが、それでもやらないよりかはマシなのと、2万円下がればやはり生活は少し楽になります。

なのでこれは私の場合なのですが、3500万円借りて、1000万円が手元に資金としてあり、月々の生活費が30万円で収入もそれより数万円多いだけ という場合、
1000万円のうち
①収入減があった際は取り崩しでしのげるだけの3~6か月分の生活費+税金や保険料=100~200万円は必ず残しつつ、
②収入減が長期的で繰り上げ返済で何とか少しでも月々のローン返済を減らしたい…という時を想定すると500万円は手元に残しておきたいなぁと思います。

1000万円のうち半分の500万円を残し、500万円を投資に回す
これはリスクを取りすぎなのかはたまた取らなすぎなのか
少なくともこの場合、500万円を投資に回すのであれば、その500万円で頭金として入れておけばその分発生しなかった利息の約140万円を、35年間で運用益を出さないといけませんね。

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